При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.
Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.
Объект договора
Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.
Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.
Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.
Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.
Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.
Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.
Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.
Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.
Александр Марущенко
Старший юрист
Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.
Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.
Определение стоимости квартиры
Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.
Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.
Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.
Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.
Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.
В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.
Сроки регистрации
После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:
- не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
- не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.
Александр Марущенко
Старший юрист
Заключение и регистрация
После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:
- Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
- Чёткий срок передачи объекта дольщику.
- Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
- Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.
Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.