Юристы по долевому строительству с 2011 г.
Помощь во взыскании неустойки с застройщика

Переуступка прав по ДДУ (214 ФЗ)

Стоимость наших услуг:

Вид работ Стоимость услуг
Телефонная консультация бесплатно
Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов) 20 000 30 000 рублей
Подготовка иска (или любого документа) 7 000 рублей

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 649-86-90

elina-140x150 Александр Марущенко Старший юрист

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон),  03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.

Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом, покупатель – цессионарий, сама сделка – цессией. Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и ст. 11 Закона 214 ФЗ. В ст. 388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».

И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования, и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.

Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

  • в  уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).

elina-140x150 Александр Марущенко Старший юрист

Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.

Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.

Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор —  ДДУ

В ст. 11  214 ФЗ с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Переуступка квартиры в ипотеку

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

elina-140x150 Александр Марущенко Старший юрист

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться —  предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома,  по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

 Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по  ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

elina-140x150 Александр Марущенко Старший юрист

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам + 7 (499) 649-86-90. Консультация - бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных
Согласитесь с пользовательским соглашением!
Наверх