Защита прав «обманутых дольщиков» и их перстпективы

Кто такие обманутые дольщики?

Обманутыми дольщиками являются граждане, полностью оплатившие всю стоимость квартиры, по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту ДДУ), но не получившие свою квартиру. Это может произойти по различным причинам. Может быть банкротство застройщика, его ликвидация, низкое качество жилья, делающим невозможным проживание, снос возведенного многоквартирного дома из-за того, что он возведен на земельном участке, предназначенном для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а не для строительства многоквартирного дома и т.д.

Но 12 августа 2016 г уже Минстрой России издал Приказ № 560 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» (далее по тексту Приказ Минстроя), значительно изменивший эти критерии. Приказ Минстроя был опубликован 30.12.2016, вступает в силу с 30.06.2016. По этому Приказу Минстроя очень сильно изменены критерии отнесения граждан к пострадавшим, что значительно ущемляет их права, и способы их защиты. Знать эти нововведения должен каждый дольщик, для эффективной правовой защиты своих прав.

Проанализируем все изменения требования отнесения граждан к пострадавшим (в том числе критериев по обоим Приказам) в сравнительной таблице. В одной строке будем вводить одинаковые по содержанию требования.

Анализ изменений, которые есть в 2017 году, которые касаются обманутых дольщиков

Мы подготовили сравнительные требования отнесения граждан к пострадавшим (в том числе критериев по обоим Приказам) от действий застройщика в долевом строительстве

№ п/п	Приказ Минрегиона	Приказ Минстроя	Комментарий
1	Критерий 1 — строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения органа, уполномоченного на выдачу разрешений	Критерий 1 требует, чтобы одновременно «отсутствовал прирост вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов согласно отчетности застройщика».	То есть, если в течение этих двух отчетных периодов сумма вложений увеличится на 50 копеек, то гражданину откажут в праве на отнесение его в реестр пострадавших граждан. И это увеличение в свой бухгалтерской отчетности имеет право указать сам застройщик, буквально одним взмахом пера отсекая у потерпевших граждан право на внесение в реестр
2	Критерий 2 — строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения органа, уполномоченного на выдачу разрешений при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в срок объект не будет передан	Аналогично, критерий 1 требует, чтобы одновременно «отсутствовал прирост вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов согласно отчетности застройщика».	То есть если в течение этих двух отчетных периодов сумма вложений увеличится на 50 копеек, то гражданину откажут в праве на отнесение его в реестр пострадавших граждан. И это увеличение в свой бухгалтерской отчетности имеет право указать сам застройщик, буквально одним взмахом пера отсекая у потерпевших граждан право на внесение в реестр
3	Критерий 3 — просрочка выполнения обязательств по сделке более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены))	Исключен критерием 2 («привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина — участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ»).	Только ДДУ по ФЗ-214 и никакие другие договора. Граждане, заключившие договора ЖСК, купившие жилищные сертификаты – исключены.
4	Критерий 4 — выдано заключение о несоответствии процессов строительства требованиям регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, условиям подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан	Исключен пунктом д) критерия №1(«за исключением следующих объектов строительств: …не завершенного строительством многоквартирного дома, строительство которого осуществлено (осуществляется) с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, требований, установленных в разрешении на строительство, проектной документации»).	То есть если Вы не получили свою квартиру из-за того что застройщик ее строил с нарушениями каких-то ГОСТов, СНиПов, то Вас в реестр не включат!
5	Критерий 5 — прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и прекращения действия документа на право строительства, что свидетельствует о том, что в срок объект не будет передан	Исключен пунктами б) и в) Критерия 1 (« за исключением следующих объектов строительства б) .., строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок; в), созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком»)	Если у застройщик во время строительства закончился договор аренды, то Вы не вступите в Реестр
6	Критерий 6 — признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя		Данный пункт вообще проигнорирован новый Приказом Минстроя, следовательно, он вообще исключен
7	Критерий 7 — вступление в законную силу приговора суда, с установлением вины должностных лиц застройщика, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта и указанные граждане признаны потерпевшими	Исключен пунктом а) Критерия 1 (« за исключением следующих объектов …строительства введенных в эксплуатацию многоквартирных домов или не завершенных строительством многоквартирных домов, в которых в отношении одного и того же жилого помещения застройщиком заключены два и более договора долевого участия»).	При таком обороте событий обманутый дольщик может только подать в суд на застройщика и несколько лет ждать результатов розыска МВД должностных лиц застройщика. Внесение в реестр и соответственно выплаты из фонда ему не положено.
8	Критерий 8 — Судом установлен факт привлечения денежных средств в отношении двух и более граждан в отношении одного и того же объекта, договора не расторгнуты, и обязательства застройщика не выполнены	Аналогично, Исключен пунктом а) Критерия 1 (« за исключением следующих объектов строительства введенных в эксплуатацию многоквартирных домов или не завершенных строительством многоквартирных домов, в которых в отношении одного и того же жилого помещения застройщиком заключены два и более договоров долевого участия»).	При таком обороте событий обманутый дольщик может только подать в суд на застройщика и несколько лет ждать результатов розыска МВД должностных лиц застройщика. Внесение в реестр и соответственно выплаты из фонда ему не положено.
9	Критерий 9 — Ликвидация, или начало процедуры ликвидации или банкротства застройщика	Приложение 2 в части 10, пункт 3 гласит, что «Заявитель не подлежит включению в реестр при наличии одного из следующих условий: вступление в законную силу судебного акта об удовлетворении (погашении), частичном удовлетворении требований пострадавшего гражданина в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика проблемного объекта».	Это означает следующее – по решению суда Вы получили частичное возмещение требований, например 50 копеек, и Вы на этом основании не можете быть включены в Реестр пострадавших граждан.
10	Приложение 2, часть 14, пункт 5 — «Основаниями для отказа во включении заявителя в Реестр являются… привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей».	Данное требование осталось, в пункте г) Критерия 1 (« за исключением следующих объектов строительства …созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;	Здесь имеется в виду именно строительство на землях, предназначенных только для ИЖС
11		Критерий 3 («надлежащее исполнение гражданином — участником долевого строительства обязательств по ДДУ»).	Это означает, дольщик должен выплатить уже всю стоимость квартиры, раньше дольщик мог не платить дальше, если было явно видно прекращение строительства
12		Критерий 4 («неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину — участнику долевого строительства»),	Это незаметное, но очень коварное дополнение. Если застройщик не строит, и Вы договорились с ним о получении Вами вместо жилья денежной компенсации, и ВЫ получили уже 50 копеек (и пока больше ничего), то в реестр пострадавших граждан ВАС не включат.
13		Критерий 5 («отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве»).	Самое страшное и непонятное введение от Приказа Минстроя. Если застройщик не выполнил свои обязательства, не хочет, не может платить, но он, застройщик, на месте, не пропал, и, следовательно, нельзя пожаловаться на отсутствие его правопреемника, то Вас не включат в реестр. Это означает отключение 99,9% всех пострадавших граждан от реестра!!! Разбирайтесь с застройщиком сами, в суде и от суда получайте ВАШИ деньги
14		Критерий 6 («необеспеченность обязательств застройщика поручительством банка или страхованием ответственности, либо ликвидацией кредитной и страховой организации, которая должна была осуществить выплаты по обязательствам застройщика»).	Пострадавшему гражданину, при наличии поручительств банка или страхования, необходимо самому доказать этим поручителям, страховщикам факт нарушения ДДУ и вытребовать с них полной выплаты суммы денежной компенсации
15		Критерий 7 («отсутствие гражданина в реестре в отношении одного и того же проблемного объекта»)	Верх цинизма Приказа Минстроя. Если гражданин заключил два ДДУ в одном доме (например, квартиру себе и дочери), то деньги от второй квартиры – потеряны навсегда.
16	Приложение 2 ,часть 4 («Включению в Реестр подлежат граждан…при наличии одного или нескольких критериев»)	Приложение 2, часть 10, п. 1 («Заявитель не подлежит включению в реестр при наличии одного из следующих условий: несоответствие заявителя одному из критериев»)	Если раньше надо было наличие хотя бы одного критерия, то сейчас наличие всех сразу. Это также резко снижает количество граждан, имеющих право на включение в Реестр
17	Контролирующий орган принимал решение о включении в реестр в течение 20 дней	Сейчас контролирующий орган принимает решение о включении в реестр в течение 14 рабочих дней	Почти ничего не изменилось
18		Приложение 2 часть 10, пункт 4 («Заявитель не подлежит включению в реестр при наличии одного из следующих условий …расторжение ДДУ, договора уступки»)	Это также очень коварное изменение, если неопытный дольщик расторгнет ДДУ, договор уступки и вместо него получит какие-то векселя, договоры, то его не включат в реестр.

Это ограничивает права граждан, и если у Вас не будет прав на включение по Приказу Минстроя, то необходимо срочно подавать в суд до 30 июня 2017 года, который примет решение по Вашему иску еще по правилам Приказа Минрегиона.

Способы защиты прав обманутых дольщиков

Способы защиты прав дольщиков можно разделить на две основные группы: а) самостоятельная защита своих прав и б) государственная защита прав дольщиков.

Самостоятельная защита дольщиком своих прав при долевом строительстве

• при выборе дольщика необходимо тщательно проверить его надежность. Повторим способы проверки:
  • найдите его сайт, и Вы сможете там увидеть: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов (застройщик реально что-то когда-то построил), аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании);
  • Выбранный Вами застройщик должен быть в едином реестре застройщиков;
  • Застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Если Вы решили заключить ДДУ с этим застройщиком, то сначала проверьте эти документы. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год;
• Перед заключение ДДУ внимательно ознакомьтесь с его содержанием, настаивайте на исключение из него пунктов, ущемляющих Ваши права, в том числе необходимость согласия застройщика при уступке прав, на устранение недостатков только застройщиком. Не заключайте никаких предварительных договоров, договоров по ЖСК (жилищно-строительным кооперативам), жилищным сертификатам;
• Расторгайте ДДУ при прекращении поручительства банка или страхования ответственности застройщика. У Вас есть на это право по закону;
• Отстаивайте свои права в суде, если Вас не включили по каким-то критериям в Реестр пострадавших граждан, если вам нужна помощь или консультация — смело обращайтесь к нам;
• Объединяйтесь в фонды, объединения обманутых дольщиков. В Интернете существует большое количество ссылок на такие организации. Там Вы сможете и получить дельный совет и найти необходимую юридическую консультацию.

Государственные гарантии дольщикам

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон) был радикально изменен законодателем с 1 января 2017 года, в него внесены дополнительные пункты, защищающие дольщика:

• 1)    Закон требует тщательной проверки проектной декларации застройщика;
• 2)    Закон требует необходимую величину УК (уставного капитала) застройщика при определенной площади возводимых объектов. Этим требованием Закон отсекает от долевого строительства все фирмы-однодневки, учредители которых могут собрать деньги дольщиков и скрыться в неизвестном направлении;
• 3)    Закон требует поручительства банков или страховой организации, при этом и к самим поручителям, страховщикам свои требования к капиталу, надежности;
• 4)    С 1 июля 2017 года вводится система долевого строительства через использования счетов «эскроу», по которой в договоре участвуют 3 лица (застройщик, участник, банк). Деньги участника находятся в банке, а не у застройщика, который сможет получить эти деньги только после сдачи объекта;
• По требованию ст. 23,2 Закона Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». И с 1 января 2017 года все застройщики, привлекающие денежные средства граждан в долевом строительстве, делают отчисления в 1% от оборота в этот фонд;
• Официально создан «Реестр пострадавших граждан», члены которого могут надеяться на получение своей квартиры от государства;
• Контролирующий орган имеет право возбуждать уголовные дела по делам обманутых дольщиков, жестко контролировать целевое использование денег дольщиков застройщиками;
• В залоге у участников находиться земельный участок под строительство и сам объект незавершенного строительства.

Таковы основные способы защиты прав дольщиков в настоящее время.

Как попасть в «РЕЕСТР ПОСТРАДАВШИХ ГРАЖДАН»?

ДЕЙСТВИЯ ДОЛЬЩИКА ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ЕГО В «РЕЕСТР ПОСТРАДАВШИХ ГРАЖДАН»:

• 1) через Интернет найти уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, которому поручено формирование и ведение реестра. На территории Москвы это Москомстройинвест (Адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 8/1, стр. 1, 1 этаж (кабинет 109) Время работы: понедельник – cуббота с 9.00 до 16.00 Телефон: + 7 (495) 645-80-96 ). Прием заявлений и документов граждан осуществляется в соответствии с установленным регламентом строго по предварительной записи по телефону;
• 2) подготовить все документы для подачи в Реестр. Включение в реестр принимается на основании заявления гражданина. По действующему сейчас Приказу Минрегиона к заявлению необходимо приложить:
  • копия документа, удостоверяющего личность;
  • копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
  • копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
  • вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);
  • копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);
  • вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).

Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа.

С 30 июня 2017 года по Приказу Минстроя список прилагаемых документов изменяется. Теперь необходимо:

• копия документа, удостоверяющего личность;
• копия договора участия в долевом строительстве, подтверждающего возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, и копия договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
• копии платежных документов, подтверждающих исполнение пострадавшим гражданином обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении проблемного объекта, и договору уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
• копия вступившего в законную силу судебного акта о включении требований пострадавшего гражданина к застройщику проблемного объекта в реестр требований кредиторов (при наличии).

Представляемые заявления и документы должны соответствовать следующим требованиям:

• Каждый предоставляемый документ, содержащий более одного листа, должен быть прошит и пронумерован, количество листов в таком документе подтверждается подписью заявителя.
• В заявлении должны быть перечислены реквизиты всех документов, прилагаемых к заявлению.
• Документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением оригиналов документов (для судебных актов — копий, заверенных судом).
• Заявление и документы не должны иметь подчисток текста, повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.
• Документы, выданные компетентными органами иностранных государств и предъявленные заявителем, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации, и переведены на русский язык. В случаях, предусмотренных федеральными законами, верность перевода должна быть нотариально удостоверена.
• Документы, прилагаемые к заявлению, направленные посредством почтового отправления, предоставляются в нотариально заверенных копиях.

Документы, не соответствующие вышеуказанным требованиям, не принимаются.

• 3) Подать все свои документы в уполномоченный орган.

ЗАЯВЛЕНИЕ ПО СТАРОМУ ПРИКАЗУ МИНРЕГИОНА

ЗАЯВЛЕНИЕ

 о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

 в ________________________________________________________

 (наименование контролирующего органа субъекта

 Российской Федерации)

 Прошу включить в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

___________________________________________________________________________

 Фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии), данные документа,

 удостоверяющего личность/Фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии)

 представителя, реквизиты документа, подтверждающего полномочия

Адрес заявителя: ___________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Телефон (факс) заявителя: _________________________________________________

Объект долевого строительства: ____________________________________________

 адрес (почтовый и (или) строительный),

___________________________________________________________________________

 (номер жилого помещения, этажность)

Организация-застройщик: ___________________________________________________

Реквизиты договора участия в долевом строительстве (уступки права требования доли в объекте долевого строительстве (иного договора или документа, подтверждающего право требования) ______________________________________

___________________________________________________________________________

Реквизиты платежных документов, подтверждающих привлечение денежных

средств в целях строительства многоквартирного дома ___________________________

Приложение: _______________________________________________________________

Заявитель: ________________________________________________________________

Настоящим во исполнение требований Федерального закона от 27 июля 2006

г. N 152-ФЗ «О персональных данных» даю согласие на обработку моих

персональных данных. Я уведомлен и понимаю, что под обработкой персональных

данных подразумеваются любое действие (операция) или совокупность действий

(операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без

использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись,

систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение),

извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление,

доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных

данных.

Ф.И.О. заявителя (представителя) ________________ «__» ________ 20__ г.

 (подпись)

ЗАЯВЛЕНИЕ ПО НОВОМУ ПРИКАЗУ МИНСТРОЯ

ЗАЯВЛЕНИЕ

о включении в реестр пострадавших граждан

 в ________________________________________________________

 (наименование контролирующего органа субъекта  Российской Федерации)

 Прошу включить в реестр пострадавших граждан

___________________________________________________________________________

 Фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии), данные документа,

 удостоверяющего личность/Фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии)

 представителя, реквизиты документа, подтверждающего полномочия, данные

 документа, удостоверяющего личность

Адрес регистрации по месту жительства (месту пребывания) заявителя: _______

___________________________________________________________________________

Телефон (факс) заявителя: _________________________________________________

Объект долевого строительства: ____________________________________________

 адрес (почтовый и (или) строительный),

___________________________________________________________________________

 (номер жилого помещения, этажность)

Организация-застройщик: ___________________________________________________

Реквизиты договора участия в долевом строительстве и договора уступки (в

случае уступки права требования по договору участия в долевом

строительстве) ____________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Реквизиты платежных документов, подтверждающих факт внесения денежных

средств в счет цены договора участия в долевом строительстве и (или)

договора уступки (в случае уступки права требования по договору участия в

долевом строительстве) ____________________________________________________

___________________________________________________________________________

Приложение: _______________________________________________________________

Заявитель: ________________________________________________________________

Настоящим во исполнение требований Федерального закона от 27 июля 2006

г. N 152-ФЗ «О персональных данных» даю согласие на обработку моих

персональных данных. Я уведомлен и понимаю, что под обработкой персональных

данных подразумеваются любое действие (операция) или совокупность действий

(операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без

использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись,

систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение),

извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление,

доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных

данных.

Ф.И.О. заявителя (представителя) ________________ «__» ________ 20__ г.

 (подпись)

Если вы оказались одним из обманутых дольщиков Москвы и Подмосковья и вам нужна юридическая помощь — звоните или пишите в консультант. Мы изучим вашу ситуацию и дадим профессиональную консультацию или окажем квалифицированные услуги!